Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Abzug für den Liegenschaftsunterhalt. Das Steuerjahr 2028 ist Ihr letztes – gut zwei Jahre, um anstehende Arbeiten geordnet zu planen.
Bei vermieteten oder verpachteten Objekten bleibt der Unterhaltsabzug bestehen – auch nach 2029. Für Eigentümerschaften und Verwaltungen ändert sich in diesem Punkt nichts.
Für unsere Enthärtungsanlagen, welche in Einfamilienhäusern im Einsatz sind, rechnen wir mit einer Lebensdauer von rund 20 Jahren. Natürlich kann dies variieren, je nach Gebrauch und gemachtem Unterhalt.
Darauf geben wir folgende Empfehlung ab, denn die wirkliche Entscheidung liegt immer bei unserer Kundschaft. Eine Anlage, die über 18 Jahre alt ist, hat, auch wenn sie noch läuft, einen gewissen Alterungsprozess hinter sich, und der Serviceaufwand, respektive das Risiko für Störungen und Reparaturaufwand mit Blick auf die nächsten 5 Jahre, wird nicht unerheblich sein. Dazu kommt bei einigen Modellen die Tatsache, dass wir nicht mehr über alle Ersatzteile verfügen und im Störfall eine Reparatur nicht mehr ausgeführt werden kann, davon betroffen sind meist Steuerungskomponenten.
Somit sollte in die Überlegung einbezogen werden, dass ab 2029 bei selbst bewohntem Wohneigentum nicht nur Ersatzkosten, sondern auch Reparaturkosten nicht mehr abgezogen werden können. Ersetzt man nun ein solches Gerät, so hat man mit einer neuen Anlage wieder mit Blick auf die nächsten 5 Jahre auch wesentlich weniger Unterhaltskosten. Man kann somit den wertgleichen Ersatz bis und mit Steuerjahr 2028 noch steuerlich absetzen und einige Jahre Unterhaltskosten senken, da das Gerät neuwertig ist. Dieser Faktor wird oft nicht berücksichtigt.
Unsere Servicemitarbeitenden sind bestrebt, hier bei jeglicher Art von Besuchen ihre Empfehlungen bezüglich des Ersatzes der Anlage abzugeben. Dies bezüglich Alter, Ersatzteilverfügbarkeit, Zustand der Anlage sowie aktueller oder zu erwartender Reparaturkosten.
Wir verstehen auch die Überlegung im Sinne der Nachhaltigkeit, dass man ein Gerät, welches noch funktioniert, nicht ersetzen will. Der Systemwechsel bezüglich der Abschaffung des Eigenmietwerts ist jedoch eine aussergewöhnliche Situation, in der es sich aus den oben genannten Gründen sicherlich lohnt, dies trotzdem zu prüfen.
Wir erleben zudem oft, dass aufgrund dieser Überlegung noch Reparaturen, welche aus wirtschaftlicher Sicht keinen Sinn mehr machen, trotzdem gewünscht werden. Leider passiert es dann oft, dass einige Monate nach diesen Reparaturen das Gerät irreparabel ausfällt, und dies führt dann zu Diskussionen. In solchen Fällen sollte man sich in der aktuellen Situation, wenn immer möglich, für den Ersatz der Anlage entscheiden.
«Da der Systemwechsel beim Eigenmietwert eine aussergewöhnliche Situation ist, lohnt es sich, auch den Ersatz von funktionierenden Geräten, die am Ende der Lebensdauer sind, viel Energie benötigen oder sehr störungsanfällig sind, zu prüfen!»
Leiter Service
Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Offen blieb danach nur noch der Zeitpunkt. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden: Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft.
Das ist der Punkt, bei dem gerade die meisten danebenliegen. Im Netz kursieren viele Beiträge, die noch 2028 nennen – das war ein früher diskutierter Termin, den die kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren abgelehnt haben.
Kurz gesagt: Bis und mit dem Steuerjahr 2028 gilt das heutige Recht. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt bei selbst bewohntem Wohneigentum der Abzug für den Liegenschaftsunterhalt – bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
Sie halten Ihre Liegenschaft in ihrem bisherigen Zustand oder stellen ihn wieder her. Voraussetzung ist ein altersbedingter Wertverlust – die Installation ist also unterhaltsbedürftig. Der klassische Fall: eine Anlage hat ihre Lebensdauer erreicht und wird gleichwertig ersetzt. Ob sie im Moment noch läuft, ist dabei nicht entscheidend.
Sie ergänzen oder verbessern etwas über den Erhalt hinaus – etwa eine Einrichtung, die vorher nicht vorhanden war. Bei der Einkommenssteuer bringt das keinen Abzug. Die Kosten senken aber später die Grundstückgewinnsteuer.
Wichtig für Ihre Unterlagen: Wertvermehrende Investitionen sind steuerlich nicht verloren. Sie gelten als Anlagekosten und mindern beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer – auch nach 2029. Diese Rechnungen gehören in einen Ordner, der zwanzig Jahre und länger überlebt. Die Abgrenzung im Detail regeln die kantonalen Merkblätter, etwa jenes des Kantons Zürich zum Liegenschaftsunterhalt.
Der Unterhaltsabzug bleibt unverändert bestehen. Wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, ist von diesem Teil der Reform nicht betroffen – auch nicht bei der Haustechnik im Keller.
Wertvermehrende Investitionen bleiben als Anlagekosten anrechenbar. Was Sie heute in Ihr Haus stecken, wirkt beim Verkauf weiterhin steuermindernd.
Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge. Die Kantone können sie zeitlich begrenzt weiterführen. Ob und in welchem Umfang, ist kantonal unterschiedlich und teilweise noch offen – früh abklären lohnt sich.
Programme von Bund, Kantonen und Gemeinden sind an die Steuerreform nicht gekoppelt und laufen unabhängig davon weiter.
Bis und mit der Steuerperiode 2028. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Abzug für selbst bewohntes Wohneigentum bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
In der Regel ja, wenn eine bestehende Anlage wertgleich ersetzt wird – dann handelt es sich um Unterhalt. Bei einer Anlage am Ende ihrer Lebensdauer spielt es dabei keine Rolle, ob sie bereits ausgefallen ist. Bei einem Ersatz durch eine wesentlich grössere oder höherwertige Anlage wird aufgeteilt. Die definitive Beurteilung liegt bei der kantonalen Steuerbehörde.
Nein. Eine erstmalige Installation gilt als wertvermehrend und ist bei der Einkommenssteuer nicht abziehbar – daran ändert die Frist nichts. Ob sich der Einbau lohnt, entscheiden Wasserhärte, Verbrauch und der Zustand Ihrer Haustechnik. Der Betrag wird allerdings als Anlagekosten bei einer späteren Grundstückgewinnsteuer angerechnet.
Nein. Enthärtungsanlagen gehören nicht zu den Massnahmen, die in der einschlägigen Verordnung als Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen aufgeführt sind. Der indirekte Effekt auf den Energieverbrauch über ein kalkfreies Heizregister ist technisch real, steuerlich aber nicht relevant.
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten auch nach 2029 abziehbar. Bei gemischter Nutzung – teils selbst bewohnt, teils vermietet – wird ausgeschieden.
Wir empfehlen bei Wasserhärten über 20 °fH den Einbau einer Anlage. Ab diesem Wert erzielen Sie einen merklichen Mehrwert: weniger Reinigungsaufwand, längere Unterhaltsintervalle bei wasserführenden Komponenten und weniger Reinigungsmittel. Massgebend ist die gemessene Härte an Ihrer Adresse, den Wert erfahren Sie bei Ihrer Wasserversorgung oder mit unserem kostenlosen Teststreifen.
Stand: September 2026. Die Ausführungsbestimmungen zur Reform sind teilweise noch in Erarbeitung, die kantonale Praxis ist unterschiedlich. Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an Ihre kantonale Steuerverwaltung oder an eine Treuhandstelle.
Lassen Sie die Steuerfrist nicht bestimmen, was gemacht wird – nur wann. Was ohnehin ansteht, ziehen Sie sinnvollerweise vor. Was noch zehn Jahre läuft, lassen Sie in Ruhe. Und ab 2029 zahlen Sie jeden Schaden vollständig selbst. Das macht Wartung wichtiger, als sie es bisher war.
